Статья 11.7. Перераспределение земельных участков

1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.(Абзац дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой 5.4 настоящего Кодекса.(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

4. Пункт утратил силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

Комментарий к статье 11.7 ЗК РФ

Перераспределение земельных участков практикуется значительно реже, чем, скажем, раздел или объединение. В обобщенном виде перераспределение можно охарактеризовать как совокупность действий, направленных на преобразование смежных земельных участков, осуществляемых на основании соглашения между правообладателями данных объектов, в результате которых образуются один или несколько других смежных земельных участков, но с иными индивидуализирующими признаками (площадью, границами). Учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки, соглашение между такими субъектами об образовании земельных участков путем их перераспределения можно рассматривать в качестве основания возникновения прав на образуемые смежные участки <129>.

--------------------------------
<129> Гряда Э.А. Правовая природа соглашения о перераспределении земельных участков // СПС "КП".

Часто к перераспределению обращаются, руководствуясь п. 3 ст. 11.7 ЗК РФ, в тех случаях, когда земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности - в границах застроенной территории в связи с реализацией инвестиционных проектов по (многоэтажной) застройке земельных участков, или в соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ. Значительно реже как способ образования земельных участков перераспределение используется крупным сельскохозяйственными предприятиями (в основном - бывшим совхозам или колхозам). Юридическое основание перераспределения в данном случае - решение собственника земельных участков. Наконец, перераспределение в отдельных случаях является единственным путем, который помогает легализовать незаконно возведенный объект капитального строительства на части чужого смежного земельного участка. Собственник такого смежного земельного участка может либо договориться с "захватчиком" и заключить с ним соглашение о перераспределении, в результате чего часть его земельного участка, занятая самовольно возведенным строением, войдет в состав нового земельного участка, либо обратиться в суд с негаторным иском и потребовать устранения препятствий в пользовании земельным участком и сноса возведенного строения.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ). Перераспределяться могут только земельные участки, поставленные на кадастровый учет. По чисто технической причине невозможно перераспределить "неотмежеванные" ранее учтенные земельные участки, так как у таких преобразуемых земельных участков отсутствует местоположение границ характерных точек и как следствие - общие характерные точки границ.

Для граждан и юридических лиц, если они выбирают рассматриваемый способ образования земельного участка, юридическим основанием перераспределения является соглашение между собственниками всех перераспределяемых земельных участков. Одним из условий соглашения является согласие сторон на изменение площади их участков, которое происходит в результате перераспределения. Необходимо также иметь в виду, что перераспределение - вторичный способ образования земельного участка; ему предшествует первичное образование перераспределяемых участков.

Перераспределение может быть осуществлено как между несколькими смежными многоконтурными земельными участками, так и между несколькими смежными многоконтурными земельными участками и обычными земельными участками. В результате такого перераспределения может быть образовано несколько других многоконтурных земельных участков и (или) обычных земельных участков, а существование исходных земельных участков прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Обязательным условием осуществления перераспределения является наличие у исходных земельных участков смежных границ <130>.

--------------------------------
<130> Пункт 12 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Подготовка проектов перераспределения земель (разновидности проекта территориального землеустройства) в массовом порядке осуществлялась в Российской Федерации в период проведения аграрной реформы в 1992 - 1995 годах в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323. Без них невозможно было возникновение общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения почти у 12 млн. граждан <131>. Проект перераспределения земель предназначался для следующих целей:

--------------------------------
<131> Данная цифра приводится в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" // СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

а) определения (уточнения) размера земельной доли, которой наделяется каждый указанный в приложении к проекту перераспределения гражданин;

б) составления схемы раздела сельскохозяйственных угодий, передаваемых в общую долевую собственность совокупности граждан с передачей "лишних" земель в районный фонд перераспределения.

Проект перераспределения включал в себя значительное число текстовой информации, а также плановый материал (карту) по землепользованию. Его утверждение главой администрации района являлось одновременно и моментом возникновения права общей долевой собственности на земельные доли у граждан.

Перераспределение земель в настоящее время как способ образования земельного участка существенно отличается от перераспределения периода аграрной реформы XX вв. (в основном в период самой активной фазы в 1992 - 1993 гг.). В первом случае перераспределяются земельные участки, принадлежащие либо одному, либо нескольким собственникам. Во втором же случае перераспределению подлежали земли, которыми колхозы и совхозы пользовались, говоря современным языком, на праве постоянного (бессрочного) пользования; само перераспределение свелось к прекращению такого права и к передаче земельных участков новым собственникам - физическим лицам. Если в первом случае для случаев перераспределения земель подготавливается обычный межевой план, то во втором случае специальный документ - проект землеустройства.

Другой комментарий к статье 11.7 Земельного Кодекса РФ

Термин "перераспределение земельных участков" долгое время использовался в законодательстве применительно к совершенно иным, нежели образование земельных участков, отношениям.

Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" земельные участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий включались в фонды перераспределения земель. Создание фонда перераспределения земель предусматривается ЗК РФ и в настоящее время (см. комментарий к ст.80).

________________
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст.53.

Следует согласиться с мнением некоторых авторов о том, что используемый в комментируемой статье термин не имеет ничего общего с фондом перераспределения земель. При перераспределении земельных участков осуществляется изменение месторасположения границы смежных земельных участков, что приводит к изменению их характеристик. Основанием такого изменения являются возмездные или безвозмездные сделки. Однако в юридической литературе до сих пор имеются различные суждения о юридической природе перераспределения земельных участков.

________________
См., напр.: Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. Новый индекс, 2010.

См.: Завьялов А.А., Маркварт Э. Земельные отношения в системе местного самоуправления. М.: Статут, 2011.

Одни авторы отмечают, что "…при перераспределении происходит обмен земельными участками между их правообладателями…", а также, что "…такой обмен может быть основан на договоре мены, который заключается и реализуется в соответствии с ГК РФ либо на основании судебного решения или по иным основаниям" (см.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации, утв. Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (постатейный) / отв.ред. С.Н.Волков, науч.ред. Ю.Г.Жариков. Юстицинформ, 2009). Другие говорят, что "…наиболее близким по типу к прераспределению следует считать договор мены земельных участков, однако меной эта сделка все же не является" (см.: Лапач В., Ткаченко Т. Земля в новом измерении // ЭЖ-Юрист. 2008. N 32), а также что"...перераспределение может напоминать договор мены земельных участков (но таковым оно не является)…" (см.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е.С.Болтанова, С.З.Женетль. РИОР, ИНФРА-М. 2010).

Перераспределение является прежде всего способом образования земельных участков, при которых несколько смежных земельных участков прекращают свое существование и образуется несколько других смежных земельных участков, что не позволяет однозначно утверждать, что перераспределение является сделкой, вид которой прямо предусмотрен в ГК РФ. Такая позиция также подтверждается существованием возможности перераспределения земельного участка и земель (см. комментарий к ст.39.27-39.29), которые нельзя однозначно определить в качестве индивидуально определенной вещи и в качестве предмета сделки с недвижимым имуществом. Как следует из п.2 комментируемой статьи, права на вновь образованные земельные участки возникают у собственников земельных участков, которые перераспределены на основании соглашения, заключаемого между ними.

Исходя из ч.3.1 ст.25 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" под смежными земельными участками понимаются земельные участки, которые имеют хотя бы одну общую границу. Из этого следует, что перераспределение возможно в случае, если сведения о местоположении границы земельных участков, которые предполагается перераспределить, предварительно внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ч.4.1 ст.24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, в отношении которых заключено соглашение о перераспределении или принято решение о перераспределении, исключаются из государственного кадастра недвижимости с момента государственной регистрации прав на образованный или образованные в результате этого перераспределения земельный участок, земельные участки.

Комментарии и консультации юристов по ст 11.7 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 11.7 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.