Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к статье 25 ЗК РФ

Правовое значение комментируемой статьи, несмотря на ее незначительный объем, состоит в том, что она является связующим звеном между основаниями возникновения прав на имущество (в гражданско-правовом смысле) и основаниями возникновения прав на земельные участки ("приземление" указанных гражданско-правовых оснований). Первый и второй пункты комментируемой статьи являются правилами отсылочного характера (к отдельным положениям ЗК РФ и к нормам ГК РФ), тогда как третий пункт - самостоятельная норма материального права.

Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства РФ. Статья 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), основания установления сервитутов (ст. 274 ГК РФ). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании - части третьей ГК РФ.

В настоящее время существенную роль в возникновении прав на земельные участки все еще играют акты государственных органов и органов местного самоуправления, когда земельные участки предоставляются из государственных или муниципальных земель (ст. ст. 28 - 29, 30 - 32, 34, 36, 81 и 82 ЗК РФ), принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ. По мере активизации оборота земельных участков, в том числе после массовой скупки в последнее десятилетие земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и выдела в счет земельных долей земельных участков возрастает и роль таких оснований возникновения прав на землю, как договоры и иные сделки (ст. ст. 22, 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК РФ, ст. ст. 8, 9 и 10 Закона N 101-ФЗ).

Права на землю возникают также на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право собственности или пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (ст. 11 Закона N 101-ФЗ, п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Права на земельные участки возникают из судебного решения, установившего право на земельный участок (п. 3 ст. 274 ГК РФ; ст. 59 ЗК РФ).

Наконец, право собственности на земельный участок возникает и в силу приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Вопросы государственной регистрации сделок с земельными участками регулируются с учетом положений ст. 131 ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 25 ЗК РФ не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Данное положение введено законодателем с целью исключения имущественных споров, которые наблюдались в странах Восточной Европы и Прибалтики в 90-е гг. XX в.

Другой комментарий к статье 25 Земельного Кодекса РФ

1. Земельный кодекс предусматривает следующие виды прав на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками. Основания же возникновения прав на земельные участки установлены гражданским законодательством. Данные основания установлены ГК и иными федеральными законами. Так, ст. 8 ГК перечисляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них есть и основания, по которым могут возникать права на земельные участки: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Акт государственной регистрации - юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного Закона). Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.

Таким образом, законодатель четко разграничил между собой основания возникновения прав на земельные участки и акт государственной регистрации, с которым связывается момент возникновения права.

Как видно из текста комментируемой статьи, для возникновения права, подлежащего государственной регистрации, недостаточно только наличия установленного законом юридического факта - основания для возникновения права. В то же время недостаточно и самого по себе акта государственной регистрации права, хотя законодательство и связывает с ним момент возникновения права. Таким образом, для возникновения права необходим комплекс юридических фактов: фактический состав <1>.

--------------------------------
<1> См. об этом: Общая теория права: Учебное пособие для юридических вузов / Под ред. А.С. Пиголкина. М., 1993. С. 265.

2. Российским законодательством предусмотрена как государственная регистрация прав на земельные участки (и иное недвижимое имущество), так и государственная регистрация сделок с ними. Регистрация сделок необходима лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено федеральными законами. Аналогичное требование содержится и в ст. 164 ГК. При этом согласно общему правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Например, договор аренды земельного участка (ст. 22 ЗК) является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем стороны вправе распространить действие договора и на период их отношений, возникших до государственной регистрации договора (т.е. до момента, с которого договор считается заключенным) на основании п. 2 ст. 425 ГК. Составляют исключение и не требуют государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК). Такие договоры считаются заключенными с даты их подписания сторонами.

3. Указанная в п. 3 ст. 25 ЗК дата (1 января 1991 г.), по сути, знаменует начало закрепления нового подхода к праву частной собственности на земельные участки. Многие годы государство шло по пути непризнания частной собственности на землю и национализации земли. При переходе же к рыночным отношениям, где земля выступает не только как значимый природный объект и природный ресурс, но и как объект недвижимости, объект оборота, необходимо было провести некую временную черту, которая позволила бы исключить возможность изъятия земельных участков в пользу прежних собственников (их правопреемников), которые владели ими до национализации.

Комментарии и консультации юристов по ст 25 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 25 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.