Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государ

(утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)

Комментарий к статье 38.1 ЗК РФ

Правила комментируемой статья являются частью комплекса норм о порядке организации и проведения торгов, которым посвящены также ст. ст. 38 и 38.2 ЗК РФ. Пунктом 5 ст. 38 ЗК РФ установлено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 настоящего Кодекса. Однако из 30 пунктов ст. 38.1 ЗК РФ только п. п. 23, 24 и 26 затрагивают вопросы проведения аукциона, тогда как остальные сосредоточены на порядке его организации. Предметом аукциона в данном случае является земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, причем как для многоэтажного (хотя прямо об этом в п. 1 ст. 38.1 не говорится), так и для индивидуального или малоэтажного с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение). Дополнительно к этим общим условиям п. 1 ст. 38.1 для многоэтажного жилищного строительства указывает и на подготовленные материалы инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. То есть отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подготавливает независимый оценщик в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <417>.

--------------------------------
<417> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

Е.А. Галиновской высказано мнение о том, что с принятием ст. 38.1 ЗК РФ нормы Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются" <418>. Мы не можем согласиться с Е.А. Галиновской, хотя и понимаем причины, которые подтолкнули ее к высказанному суждению. С точки зрения законодательной техники последовательность п. п. 4, 5 и 6 действительно дает основания предполагать, что указанные в п. п. 4 и 5 порядок организации и проведения торгов совершенно независимы друг от друга и что их связывает формально только один первоисточник - положения ст. ст. 447 и 448 ГК РФ. Однако, как мы уже указывали выше, только п. п. 23, 24 и 26 комментируемой статьи затрагивают вопросы проведения аукциона. Порядку проведения торгов посвящен раздел III (п. п. 22 - 24) и пункт 25 раздела IV Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. Ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ, ни в специальных законах или актах Правительства РФ больше не описывается порядок проведения аукциона.

--------------------------------

КП: примечание.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - Питер Пресс, 2009.

<418> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 8-е изд., перераб. и доп. / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2014. С. 218.

Кроме того, решение ВС РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, вынесенное по заявлению С.В. Комаровой о признании частично недействующими п. п. 6, 8 (подп. "в"), 10, 17, 30 (подп. "г") Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388, которое оставило предыдущий судебный акт без изменения, подтвердили системное единство Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и п. п. 7 и 20 ст. 38.1 ЗК РФ <419>. Учитывая позицию высшей судебной инстанции, необходимо признать, что положения Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 применяются к порядку организации и проведения аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) в дополнение к положениям ст. 38.1 ЗК РФ.

--------------------------------
<419> Комментарий, в котором участвовала Е.А. Галиновская, подписан в печать 01.08.2013; год выхода книги в свет - 2014. В продажу в г. Москве книга поступила в ноябре 2013 г. Е.А. Галиновской, скорее всего, не было известно решение Верховного Суда РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, а тем более Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388.

Тем не менее регулирование порядка организации и проведения указанного аукциона одновременно и в ЗК РФ, и в Постановлении Правительства кажется нам избыточным. Включение в ст. 38.1 ЗК РФ правил о процедуре проведения аукциона вряд ли нарушило бы баланс между материальными нормами и нормами о процедуре. Последние вполне органично занимают свою нишу в главе V ЗК РФ, в состав которой входит и ст. 38.1 ЗК РФ.

Другой комментарий к статье 38.1 Земельного Кодекса РФ

1. Данной статьей установлены нормы о проведении торгов в форме аукционов, на которых заключаются договоры купли-продажи или аренды земельных участков для жилищного строительства.

Общие нормы о проведении торгов установлены ГК, ст. 38 ЗК содержит специальные нормы о заключении договора аренды или купли-продажи земельного участка на торгах. При этом Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила) были утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. С принятием комментируемой статьи нормы указанного Постановления Правительства РФ на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются.

2. Одной из особенностей проведения аукционов в порядке, предусмотренном комментируемой статьей, является обязанность по предварительной реализации ряда административных мер, связанных не только с формированием земельного участка, но и с определением условий его последующего использования.

Проведение кадастрового учета земельных участков осуществляется на основании ФЗ "О государственном земельном кадастре".

3. Порядок проведения аукционов, установленный комментируемой статьей, имеет некоторые отличия от действующих в настоящий момент Правил, при этом не все отличия носят принципиальный характер. К последним можно отнести то, что комментируемой статьей не предусматривается проведение конкурсов, а также закрытых аукционов.

4 - 11. Положения об извещении, о проведении торгов, установленные Правилами, также отличаются от содержания извещения, установленного комментируемой статьей. При этом в соответствии с п. 8 Правил извещение должно содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, шаг аукциона, размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

12 - 15. При реализации п. 12 комментируемой статьи следует учесть, что, поскольку копия не является надлежащим документом, удостоверяющим личность физического лица, при подаче заявки вместе с копией следует предъявлять и подлинник документа, удостоверяющего личность заявителя.

Пунктом 12 комментируемой статьи не установлено требование о представлении документов, удостоверяющих право гражданина выступать на аукционе от имени юридического лица. Граждане, представляющие на аукционе юридические лица, в данном случае действуют на основании общих норм ГК о юридических лицах, представительстве и доверенности.

При применении комментируемой статьи следует обратить внимание на то, существенные условия договора (в том числе договора аренды) устанавливаются договором или законом. При этом в качестве существенного условия договора Кодекс называет только размер арендной платы (см. ст. 65 ЗК).

Комментарии и консультации юристов по ст 38.1 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 38.1 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.