Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

(утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)

Комментарий к статье 38.2 ЗК РФ

Положения комментируемой статьи являются частью совокупности норм о порядке организации и проведения торгов, заключении договора по их результатам, которым посвящены также п. п. 2, 4, 7 ст. 30, ст. ст. 38 и 38.1 ЗК РФ, ст. 447, п. 2 и п. 4 ст. 448 ГК РФ.

При применении ст. 38.2 ЗК РФ необходимо четко понимать, что такое "комплексное освоение в целях жилищного строительства". Это понятие заимствовано ЗК РФ из градостроительной деятельности. Однако в ст. 1 ГрК РФ (основные понятия, которые используются в ГрК РФ) оно не раскрывается. Вместе с этим ч. 23 ст. 1 ГрК РФ раскрывает такое понятие, как "программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа", объектом которых является комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов (ч. 24 ст. 1 ГрК РФ).

Пункт 1 ст. 38.2 ЗК РФ, не приводя развернутого определения, как бы между прочим делает оговорку о содержании понятия "комплексное освоение в целях жилищного строительства", говоря, что оно "включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Для органов местного самоуправления трех указанных составных частей оказывается достаточно, чтобы раскрыть это понятие. Так, например, согласно ст. 1 Правил землепользования и застройки города Иваново <420> комплексное освоение в целях жилищного строительства - мероприятия, "включающие в себя: 1) подготовку документации по планировке территории; 2) выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; 3) осуществление строительства".

--------------------------------
<420> Утв. реш. Ивановской городской Думы от 27 февраля 2008 г. N 694. Последние изменения утверждены решением Ивановской городской Думы от 29 июля 2011 г. N 263 "О внесении изменений и дополнений в правила землепользования и застройки города Иванова" // СПС "Референт".

Комментируемая статья предусматривает, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Между тем его победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях. Поэтому по своей сути данные торги, по мнению некоторых исследователей, скорее являются конкурсом, а не аукционом <421>. Полагаем, что для такого суждения нет оснований. Пункт 7 ст. 38.2 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Предоставление для участия в аукционе наряду с документами, которые указаны в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, еще и документов с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка (п. 5 ст. 38.2 ЗК РФ) следует рассматривать во взаимосвязи с существенными условиями договора с победителем аукциона, т.е. как проект таких условий.

--------------------------------
<421> Попов М.В. Указ. соч. С. 141.

Рассредоточенность правил об организации и проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства между ст. ст. 30, 38.1, 38.2 ЗК РФ, ст. ст. 447 и 448 ГК РФ вряд ли можно назвать удобной с точки зрения практического применения.

Другой комментарий к статье 38.2 Земельного Кодекса РФ

1. Нормы комментируемой статьи в целом следуют нормам ст. 30.2 ЗК и положениям ст. 38.1 Кодекса (на что указывает п. 2). При этом установлены особенности организации аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в данном случае.

2 - 3. Согласно комментируемой статье извещение должно содержать меньшее количество информации о предмете аукциона. В извещении указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (в качестве начальной цены предмета торгов), а размер арендной палаты представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не является.

Комментарии и консультации юристов по ст 38.2 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 38.2 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.