Статья 49. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:
1) выполнением международных договоров Российской Федерации;
2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;объекты использования атомной энергии;объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;объекты, обеспечивающие космическую деятельность;линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.(Статья в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

Комментарий к статье 49 ЗК РФ

Положения комментируемой статьи составляют часть обособленного комплекса взаимосвязанных между собой норм ЗК РФ и ГК РФ, которые регулируют существенные (но не все) аспекты изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Помимо ст. 49 ЗК РФ, это, во-первых, ст. ст. 55, 57, 62 и 63 ЗК РФ. Основания и порядок изъятия земельных участков определены ст. ст. 49, 55 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ. Во-вторых, это также ст. 281 (выкупная цена) и ст. 282 (предъявления иска о выкупе земельного участка) ГК РФ.

В действующем законодательстве отсутствует четкое определение понятия "государственные или муниципальные нужды". Разъяснение по этому вопросу дал Пленум ВС РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации":

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) <464>.

--------------------------------
<464> СПС "КП".

Несмотря на разъяснение Пленума ВС РФ, весьма острым остается вопрос об обязанностях органов публичной власти доказывать наличие государственных (муниципальных) нужд, а также невозможность их удовлетворения иначе, чем посредством изъятия земельного участка. Единообразной судебной практики по этому вопросу не сложилось, равно как и его четкого нормативного решения <465>.

--------------------------------
<465> Чаркин С.А. О некоторых проблемах правового регулирования прекращения права частной собственности на земельные участки // СПС "КП".

Утверждение документации по планировке застроенной территории связано также с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в рамках института развития застроенных территорий. Анализ правоприменительной практики, в частности принятых решений органов местного самоуправления, а также актов, принятых на уровне отдельных городских округов, позволяет сделать вывод о том, что решение о развитии застроенной территории является основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд <466>.

--------------------------------
<466> Зарипова А.Г. Соотношение полномочий органа местного самоуправления по принятию решений о развитии застроенных территорий с полномочиями по изъятию земельного участка для муниципальных нужд // //www.gramota.net/articles/issn_1997-292X_2012_3-1_23.pdf (дата обращения: 04.01.2014).

Согласно письму Росстроя от 02.06.2008 N ОС-2724/02-1 "О разъяснении полномочий органов местного самоуправления при принятии решений о развитии застроенных территорий" органы местного самоуправления наделены полномочиями по принятию решений о развитии застроенных территорий, предусмотренных ГрК РФ, вне зависимости от того, имеются ли указанные полномочия в уставе органа местного самоуправления <467>.

--------------------------------
<467> Письмо Росстроя от 02.06.2008 N ОС-2724/02-1 "О разъяснении полномочий органов местного самоуправления при принятии решений о развитии застроенных территорий" // СПС "КП".

В пункте 1 комментируемой статьи случаи изъятия земельных участков разбиты на три группы: выполнение международных обязательств (подп. 1), реализация широкого спектра мероприятий по решению задач публичного характера, выполнение которых направлено на нормальное функционирование государственного организма и общества в целом, обеспечение обороны и безопасности, общегосударственной инфраструктуры, коммуникаций (подп. 2), наконец, "иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях" (подп. 3). Подпункт 3 ст. 49 подразумевает в значительной степени реализацию градостроительной политики органов местного самоуправления, а также г. Москвы и Санкт-Петербурга. Так, утверждение документации по планировке застроенной территории связано с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в рамках института развития застроенных территорий. Анализ правоприменительной практики, в частности принятых решений органов местного самоуправления, а также актов, принятых на уровне отдельных городских округов, позволяет сделать вывод о том, что решение о развитии застроенной территории является основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд <468>.

--------------------------------
<468> Зарипова А.Г. Указ. соч.

Пункт 3 комментируемой статьи в вопросе об условиях и порядке изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков отсылает к ст. 55 ЗК РФ (см. развернутый комментарий к ст. 55 ЗК РФ).

Другой комментарий к статье 49 Земельного Кодекса РФ

1. Пунктом 1 комментируемой статьи определены основания изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 данной статьи устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров. Вторым основанием является размещение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений в соответствии с планом их развития.

Помимо Кодекса, выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован ГК. Так, согласно ст. 279 ГК земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

При этом в соответствии с той же статьей решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

На основании ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка (ст. 281 ГК). Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК).

Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 279 - 282 ГК (ст. 283 ГК).

2 - 3. В отношении п. 3 данной статьи см. комментарий к ст. 55 ЗК.

Комментарии и консультации юристов по ст 49 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 49 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.