Статья 64. Рассмотрение земельных споров

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Комментарий к статье 64 ЗК РФ

Конституция РФ гарантирует каждому лицу судебную защиту его прав и свобод (ч. 1 ст. 46). Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ч. 2 ст. 46).

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (п. 1 ст. 11 ГК РФ).

Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде (п. 2 ст. 11 ГК РФ).

Согласно правовой позиции КС РФ, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод (ч. 1 ст. 46), не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются федеральными законами (Определения КС РФ от 25.02.2010 N 221-О-О, от 13.05.2010 N 634-О-О, от 16.12.2010 N 1575-О-О, от 24.02.2011 N 165-О-О и др.) <572>.

--------------------------------
<572> На этой позиции основывался ФАС СКО от 26.07.2011 по делу N А63-11465/2011, рассматривая кассационную жалобу в связи с отказом выдать исполнительный лист на принудительное исполнение ГЛПУ "Санаторий имени Н.А. Семашко" решения постоянно действующего третейского суда "Международный арбитраж" при НП "Международная комиссия по урегулированию неправительственных споров" от 18.08.2011 по делу N ТСМ-61-7-2011 // СПС "КП".

Пункт 1 ст. 64 ЗК РФ представляет собой положение, производное от вышеприведенных законоположений и позиции КС РФ, согласно которой земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Причина включения этого правила в главу IX ЗК РФ с точки зрения законодательной техники не совсем ясна. Дело в том, что уже в предшествующих статьях - в п. 9 ст. 30, п. 9 ст. 31, п. 7 ст. 54, п. 3 ст. 56 и п. 1 ст. 61 ЗК РФ - законодатель прямо оговорил право на обжалование актов государственных органов и органов местного самоуправления в судебном порядке. Право на обращение в суд закреплено Конституцией РФ и ГК РФ (материальным правом), гарантируется ГПК РФ и АПК РФ (процессуальным правом). Возможно, включение в ст. 64 само собой разумеющегося правила объясняется тем, что федеральный законодатель подчеркнул отсутствие в процессе защиты прав промежуточного - административного - этапа рассмотрения споров (точнее, обжалования ненормативных и нормативных актов исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления в специальных комиссиях или у вышестоящих должностных лиц). Не исключено, что включение положения пункта 1 в ст. 64 ЗК РФ сделано также с намерением подчеркнуть альтернативность выбора судебной инстанции, когда заинтересованное лицо обращается либо в государственный, либо в третейский суд.

Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи земельного спора на разрешение в третейский суд. С 27 июля 2002 г. вступил в действие Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "О третейских судах в Российской Федерации" <573> (далее - Закон о третейских судах). Согласно п. 2 ст. 1 Закона о третейских судах в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.

--------------------------------
<573> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

Статья 5 Закона о третейских судах устанавливает условия, необходимые для рассмотрения спора третейским судом: спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения (п. 1); третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением (п. 2); третейское соглашение о разрешении спора по договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (договор присоединения), действительно, если такое соглашение заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3); третейское соглашение в отношении спора, который находится на разрешении в суде общей юрисдикции или арбитражном суде, может быть заключено до принятия решения по спору компетентным судом (п. 4).

Согласно ст. 31 Закона о третейских судах стороны, заключившие третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда. Стороны и третейский суд прилагают все усилия к тому, чтобы решение третейского суда было юридически исполнимо.

Если решение третейского суда не исполнено добровольно в установленный срок, то оно подлежит принудительному исполнению. Принудительное исполнение решения третейского суда осуществляется по правилам исполнительного производства, действующим на момент исполнения решения третейского суда, на основе выданного компетентным судом исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда; заявление о выдаче исполнительного листа рассматривается судьей компетентного суда единолично в течение одного месяца со дня поступления заявления в компетентный суд (п. п. 1 и 7 ст. 45 Закона о третейских судах).

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством третейские суды по общему правилу обладают "параллельной" или "альтернативной" предметной компетенцией по спорам из гражданских правоотношений, которая соответствует, но не конкурирует с подведомственностью (предметной компетенцией) по гражданско-правовым спорам государственных арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Изъятия из компетенции третейских судов возможны только на основании закона <574>.

--------------------------------
<574> Севастьянов Г.В. Правовая природа третейского разбирательства и компетенция третейского суда в сфере недвижимости: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2013. С. 20.

В процессе применения п. 2 ст. 64 ЗК РФ необходимо иметь в виду важнейшее обстоятельство: если в третейском соглашении предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным, то оно не может быть оспорено ни в апелляционном, ни в кассационном порядке, что выгодно отличает третейский порядок рассмотрения споров (по крайней мере, в теории) от ординарной процедуры в федеральных и арбитражных судах. Если же стороны оговорили возможность обжалования такого решения, то сторона, обратившаяся с заявлением о его отмене, не может рассчитывать на то, что компетентный суд будет изучать вынесенное решение на соответствие его конкретным нормам материального права. В ст. 421 ГПК РФ и ст. 233 АПК РФ приводятся основания для отмены решения третейского суда, среди которых материально-правовым можно рассматривать только нарушение основополагающих принципов российского права. В отношении последних на высоком теоретическом уровне высказался в своем Определении Ленинский районный суд г. Томска от 1 октября 2009 г. (по заявлению об отмене решения третейского суда при обществе с ограниченной ответственностью "Юристы Сибири" от 22 апреля 2009 г. по делу N ЮС70-002/09), которое оставлено без изменения Томским областным судом:

Из смысла действующего процессуального законодательства можно сделать вывод о том, что, прибегая к понятию "основополагающие принципы российского права", компетентный суд не должен заниматься проверкой правильности применения третейским судом норм материального и процессуального права, т.е. не должен выполнять своеобразную кассационную функцию по отношению к решениям третейского суда. Даже если третейский суд неправильно применил нормы материального или процессуального права, это не означает, что такое решение в силу этого одного обстоятельства подлежит отмене. В компетенцию суда, рассматривающего заявление об отмене решения третейского суда, входит не проверка правильности применения норм материального или процессуального права, а соблюдение основополагающих принципов права, т.е. его основных начал, которые обладают универсальностью, высшей императивностью и особой общезначимостью. Таким образом, далеко не всякое нарушение норм материального или процессуального права можно рассматривать в качестве нарушения основополагающих принципов права. Само по себе нарушение правовых норм еще нельзя рассматривать в качестве очевидного свидетельства нарушения правовых принципов. По этим же основаниям суд не может принять во внимание и доводы заявителя о том, что суд нарушил основополагающие нормы российского законодательства <575>.

--------------------------------
<575> //juristsib.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=917&Itemid=3 (дата обращения: 05.02.2014).

При применении п. 2 ст. 64 ЗК РФ у заинтересованных лиц не может не возникнуть вопрос: компетентен ли третейский суд рассматривать споры о праве на земельные участки? КС РФ в своем Постановлении от 26 мая 2011 г. N 10-П ответил на этот вопрос утвердительно, приведя развернутое обоснование своей позиции.

По смыслу ст. ст. 10, 11 (часть 1), 118 (часть 1) и 124 - 128 Конституции РФ и Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" третейские суды не осуществляют государственную (судебную) власть и не входят в судебную систему Российской Федерации, состоящую из государственных судов. Это, однако, не означает, что Конституция РФ исключает тем самым возможность разрешения гражданско-правовых споров между частными лицами в процедуре третейского разбирательства посредством третейских судов, действующих в качестве институтов гражданского общества, наделенных публично значимыми функциями.

Предоставление заинтересованным лицам права по своему усмотрению обратиться за разрешением спора в государственный суд (суд общей юрисдикции, арбитражный суд) в соответствии с его компетенцией, установленной законом, или избрать альтернативную форму защиты своих прав и обратиться в третейский суд - в контексте гарантий, закрепленных ст. ст. 45 (часть 2) и 46 Конституции РФ, само по себе не может рассматриваться как их нарушение, а, напротив, расширяет возможности разрешения споров в сфере гражданского оборота.

Стороны спора, заключая соглашение о его передаче на рассмотрение третейского суда и реализуя тем самым свое право на свободу договора, добровольно соглашаются подчиниться правилам, установленным для конкретного третейского суда. В таких случаях право на судебную защиту, которая - по смыслу ст. 46 Конституции РФ - должна быть полной, эффективной и своевременной, обеспечивается возможностью обращения в предусмотренных законом случаях в государственный суд, в частности путем подачи заявления об отмене решения третейского суда либо о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда (Определения КС РФ от 26.10.2000 N 214-О, от 15.05.2001 N 204-О, от 20.02.2002 N 54-О и от 04.06.2007 N 377-О-О) (п. 2).

Основанная на положениях Конституции РФ возможность разрешения гражданско-правовых споров посредством третейского разбирательства закреплена в гражданском законодательстве и соответствующих процессуальных нормах, предметом регулирования которых обусловлено и использование применительно к третейскому разбирательству как альтернативной форме защиты гражданских прав термина "суд".

Согласно п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Исходя из этого ч. 3 ст. 3 ГПК РФ и ч. 6 ст. 4 АПК РФ предусматривается возможность передачи по соглашению сторон подведомственного суду (арбитражному суду) спора, возникающего из гражданских правоотношений, до принятия судом (арбитражным судом) первой инстанции судебного постановления, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом. Соответственно, в силу п. 2 ст. 1 Закона о третейских судах, в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, возникающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом (п. 3 Постановления КС РФ).

Возможность рассмотрения третейским судом гражданско-правовых споров конкретизирована в ЗК РФ, закрепляющем право сторон передать земельный спор на разрешение в третейский суд (п. 2 ст. 64), Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 28), Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающем погашение регистрационной записи об ипотеке на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки (ст. 25) и определяющем последствия предъявления к залогодателю иска о признании права собственности на заложенное недвижимое имущество в суде, арбитражном суде, третейском суде (п. 1 ст. 33) и судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 51) (п. 3.1 Постановления КС РФ).

Передача спора, который возник или может возникнуть между сторонами какого-либо конкретного правоотношения, на рассмотрение третейского суда остается альтернативной формой защиты права и не превращает сам по себе порядок третейского разбирательства в собственно судебную форму защиты права, равно как и не порождает иных юридических последствий, помимо предусмотренных законом именно для третейского решения, которое - в силу юридической природы третейского разбирательства - принимается третейским судом от своего имени, обязательно для сторон на основе добровольного исполнения, а обеспечение его принудительного исполнения находится за пределами третейского рассмотрения и является задачей государственных судов и органов принудительного исполнения (п. 3.2 Постановления КС РФ).

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества на рассмотрение третейских судов (п. 4 Постановления КС РФ).

В отличие от решений государственных судов свойством принудительной исполнимости решение третейского суда наделяется только после прохождения установленных процессуальным законодательством процедур получения исполнительного листа на его принудительное исполнение (экзекватуры). Указанные процедуры предполагают проверку на предмет надлежащего, основанного на законе формирования состава третейского суда, соблюдения процессуальных гарантий прав сторон и соответствия решения третейского суда основополагающим принципам российского права, т.е. на предмет соответствия данного частноправового по своей природе акта тем требованиям, которые предъявляются законом для целей принудительного исполнения.

Такая проверка осуществляется только государственным судом (общей юрисдикции или арбитражным) в процедурах, установленных процессуальным законодательством - главой 47 ГПК РФ и главой 30 АПК РФ - для выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда или международного коммерческого арбитража, и только если решение третейского суда не исполняется должником в добровольном порядке. При этом компетентный суд отказывает в выдаче исполнительного листа в случаях, указанных в статье 426 ГПК РФ, статье 239 АПК РФ и ст. 46 Закона о третейских судах, в том числе если установит, что спор не может быть предметом третейского разбирательства в соответствии с федеральным законом и (или) решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права.

Следовательно, если третейский суд при принятии решения об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, которые не участвовали в третейском разбирательстве и не давали на него согласия, то данное обстоятельство является основанием для отказа в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, поскольку такое решение, во-первых, содержит постановления по вопросам, выходящим за пределы третейского соглашения, т.е. не соответствует закону, а во-вторых - нарушает основополагающие принципы российского права, к каковым в силу ст. 46 (ч. 1) Конституции РФ относится и право каждого участвовать в процессе, в котором рассматриваются вопросы о его правах и обязанностях.

В действующем механизме судебного контроля определение арбитражного суда по заявлению о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которым был разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, не являющихся сторонами третейского разбирательства, и тем самым нарушен закон, под защитой которого находятся эти лица, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со ст. 42, ч. 5 ст. 240 и ст. 273 АПК РФ непосредственно этими лицами (п. 6.2) <576>.

--------------------------------
<576> Постановление КС РФ от 26 мая 2011 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" // Российская газета. 2011. 8 июня. N 5498.

Конституционный Суд РФ не поддержал позицию ВАС РФ о наличии в спорах о правах на недвижимое имущество так называемого публичного элемента (п. 4 Постановления КС РФ N 10-П). Таким образом, ссылки на невозможность рассмотрения третейским судом споров (правоотношений) в сфере недвижимости как содержащих публично-правовой элемент признаны несостоятельными <577>. Однако уже после опубликования Постановления КС РФ от 26 мая 2011 г. N 10-П ФАС МО изложил совершенно противоположную позицию:

--------------------------------
<577> Севастьянов Г.В. Указ. соч. С. 25.

Решение третейского суда, обязывающее регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично-правового характера, которые не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде; создание видимости частноправового спора, в том числе с отнесением его на рассмотрение третейским судом для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество, влечет подмену законных функций государственного органа по регистрации права на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку <578>. Чем разрешилась коллизия позиций судебных инстанций и пересматривалось ли Постановление ФАС МО с учетом мнения КС РФ, к сожалению, не известно.

--------------------------------
<578> Постановление ФАС МО от 05.09.2011 по делу N А40-35686/11-25-239 // СПС "КП".

Оценивая избранные истцами вещно-правовые способы защиты, давая правовые оценки договорам, на основании которых заявлены требования, характеризуя и классифицируя спорное имущество как объект гражданских прав применительно к положениям ст. 130 ГК РФ, третейские суды в делах, которые связаны с защитой права собственности, должны учитывать разъяснения Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <579>.

--------------------------------
<579> Постановление ФАС ЗСО от 22.10.2012 по делу N А46-22814/2012 // СПС "КП".

Из содержания Закона о третейских судах, а также из позиции КС РФ видно, что применительно к спорам о недвижимости третейский суд может выносить решения, которые затрагивают вопросы возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки. Однако главное "неудобство", прежде всего для граждан, во-первых, заключается в том, что возможность заключения между сторонами третейского соглашения ничтожно мала. Причины этого кроются и в области психологии (особенно в ожесточенных спорах между смежными землепользователями или участниками долевой собственности), и в непонимании преимущества третейского разбирательства перед разбирательством дела в государственном суде. Во-вторых, в той части споров, которая связана с обжалованием в суде решений и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц, заключение между сторонами третейского соглашения исключено в принципе. В-третьих, "неудобство" третейского суда для граждан и для юридических лиц заключается в необходимости обращения в федеральный или арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, если ответчик отказывается исполнить решение суда. Причем требование о предъявлении исполнительного листа предъявляется и Росреестром в случае принятия третейским судом решения о признании права собственности на объекты недвижимости. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в Постановлении от 13.09.2011 N 3004/11, положения ст. 28 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество закрепляют обязанность регистрирующего органа совершить действия по государственной регистрации прав, установленных решением суда, арбитражного суда, третейского суда. По смыслу абз. 6 п. 1 ст. 17 указанного Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты государственного суда. Таким образом, в действующем правовом регулировании необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет специфику удостоверения прав на него, установленных третейским судом. Она заключается в обязательности прохождения правообладателем, права на недвижимое имущество которого установлены решением третейского суда, процедуры получения исполнительного листа на его принудительное исполнение. Отсутствие выданного государственным судом исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда о признании права собственности на недвижимость является основанием для отказа в государственной регистрации такого права в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20 указанного Закона <580>.

--------------------------------
<580> Постановление ФАС УО от 11.01.2013 по делу N А60-11589/12 // СПС "КП".

По искам о признании права собственности исполнительные листы выдаваться не могут, так как это не иск о присуждении и исполнение он не предполагает. Решение третейского суда не может быть проверено по существу компетентным государственным судом, а формальные основания проверки могут быть в данном случае совершенно бесполезны. Таким образом, данная мера не содержит позитивного эффекта и может служить средством реализации злоупотреблений. Сложившийся подход, по мнению Г.В. Севастьянова, не учитывает как положения правовой доктрины, так и действующее законодательство, а также противоречит смыслу Постановления КС РФ N 10-П (п. 3.2), где отмечается, что решение третейского суда является равновесным основанием для регистрации прав в области недвижимости, наряду с решениями государственных судов <581>. Однако нельзя отрицать, что существуют факты, когда отдельные третейские судьи злоупотребляют своими полномочиями и выносят незаконные решения о признании права собственности за конкретными лицами с согласия ответчиков. При этом подобные решения сторонами не обжалуются. Регистрационные органы в целях предотвращения регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании таких решений требуют от лиц, право собственности которых установлено решением третейского суда, представить дополнительно к решению третейского суда исполнительный лист, выданный государственным судом. Государственные суды по ходатайству сторон выдают исполнительные листы в порядке, предусмотренном АПК РФ, ГПК РФ, законодательством о третейских судах. Такая практика в настоящее время не соответствует законодательству о государственной регистрации, но поскольку по существу подобная практика правильная, в работе сделан вывод о необходимости предоставления регистрационному органу исполнительного листа наряду с решением третейского суда <582>.

--------------------------------
<581> Севастьянов Г.В. Указ. соч. С. 24 - 25.
<582> Дискин Е.И. Указ. соч. С. 10 - 11.

Не меньшие неудобства связаны и с применение обеспечительных мер в рамках разбирательства в третейском суде. Так, ФАС МО в Постановлении от 23 октября 2013 г. указал, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что законодательством не предусмотрено оснований для выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение определения третейского суда о принятии обеспечительных мер, в связи с чем отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение определения АНО "Третейский суд строительных организаций города" о принятии обеспечительных мер по делу N 067/2012 от 10.08.2012 <583>.

--------------------------------
<583> Постановление ФАС МО от 23.10.2013 по делу N А40-63380/13-68-619 // СПС "КП".

Участие в двух судебных процессах (сначала в третейском, а потом в арбитражном суде), потраченное время и понесенные материальные издержки снижают положительный эффект от прямого обращения в третейский суд, минуя суд государственный. По этой причине стороне земельного спора необходимо при применении п. 2 ст. 64 ЗК РФ крайне взвешенно подойти к решению вопроса об обращении в третейский суд в качестве альтернативы обращению в федеральный или арбитражный суд.

Все названия и адреса существующих в Российской Федерации третейских судов можно найти на сайте //arbitrage.ru либо в общем списке, либо выбрав регион проживания заинтересованного лица.

Другой комментарий к статье 64 Земельного Кодекса РФ

1. Земельные споры - это разрешаемые в установленном порядке разногласия, возникающие между участниками земельных правоотношений по поводу реализации имеющихся у них субъективных прав и (или) исполнения соответствующих обязанностей. Отличительной чертой земельных споров является их содержание, заключенное в предмете и основании спора, которое неразрывно связано со спецификой общественных отношений, регулируемых земельным законодательством.

Земельные споры разрешаются в судебном порядке посредством искового производства, за исключением споров, рассматриваемых с соблюдением обязательного внесудебного (претензионного) порядка, а также споров, переданных на рассмотрение третейского суда.

Земельные споры можно подразделить на три группы:

- споры о признании права на земельный участок;

- споры о присуждении исполнения определенного действия в пользу заинтересованного участника земельных правоотношений или воздержания от его исполнения;

- споры об изменении или прекращении земельных правоотношений.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке при условии предоставления заинтересованным лицом доказательств, подтверждающих принадлежность земельного участка (соответствующего права на его использование). Признание права на земельный участок рассматривается законодателем в числе способов защиты прав на землю. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Споры о присуждении исполнения действия основываются на требовании реализации корреспондирующей связи между субъективным правом и соответствующей обязанностью при условии ее невыполнения или ненадлежащего выполнения обязанным лицом.

Споры об изменении или прекращении земельных правоотношений вызваны необходимостью судебного установления по вопросам толкования юридических фактов, являющихся основанием изменения или прекращения земельных правоотношений. Конфликт сторон спора может заключаться в признании или непризнании соответствующих юридических фактов в качестве основания изменения или прекращения правоотношений.

По общему правилу земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Однако судебный порядок рассмотрения земельных споров не исключает возможности рассмотрения земельных споров в административном порядке. Правовую основу административного порядка рассмотрения земельных споров составляет конституционное положение, согласно которому граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления (ст. 33 Конституции РФ).

В некоторых случаях, например в сельской местности, для граждан более доступен административный порядок рассмотрения спора. При наличии обоюдного желания спорящих сторон и их доверия к местной администрации разрешение земельного спора может быть осуществлено быстрее и результативнее.

В законах некоторых субъектов РФ рассмотрение земельных споров отнесено к ведению органов местного самоуправления. Например, в соответствии с Законом Владимирской области от 21 мая 1997 г. "О местном самоуправлении во Владимирской области" к полномочиям администрации по вопросам использования земель в границах муниципального образования, охраны окружающей среды отнесено разрешение в пределах своей компетенции земельных споров (ст. 27).

Рассмотрение земельного спора в административном порядке не препятствует обращению в суд, например, если кто-то не удовлетворен решением органа управления. Однако достигнутые соглашения в результате рассмотрения земельного спора в административном порядке могут быть приняты во внимание при рассмотрении земельного спора судом.

Вопросы подведомственности земельных споров судам общей юрисдикции были разъяснены в Постановлении Пленума ВС РФ от 22 апреля 1992 г. N 6 "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе" <1>. Суд обязан принять к своему производству и рассмотреть по существу споры, связанные с земельными отношениями, одной из сторон которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам. Судам, в частности, подведомственны:

--------------------------------
<1> БВС РФ. 1992. N 7. Примеч. ред.: названное Постановление Пленума ВС РФ признано утратившим силу в связи с изданием Постановления Пленума ВС РФ от 26 апреля 2007 г. N 15.

- требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота;

- требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права пользования или аренды земельных участков;

- требования о возмещении убытков, причиненных изъятием, выкупом либо временным занятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений и граждан;

- требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земельного участка, его загрязнения, порчи и других нарушений прав собственников земельных участков и землепользователей;

- требования о возмещении убытков, понесенных собственником земли, землепользователем в связи с проведением изыскательских работ;

- жалобы на решения местной администрации о предоставлении земельного участка другим лицам, которыми ущемлены права и охраняемые законом интересы собственника, землепользователя;

- споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных (соседних) земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в том числе в случае, когда оспариваются его границы и размеры;

- споры между садоводческим товариществом и его членами, споры членов товарищества между собой, а также споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земельного участка или определения порядка пользования этим участком.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС СССР от 30 марта 1990 г. N 5 о применении законодательства при рассмотрении судами споров, связанных с деятельностью садоводческих товариществ <1>, судебному рассмотрению также подлежат дела:

--------------------------------
<1> БНА. 1991. N 3.

- по искам садоводческого товарищества об освобождении земельного участка лицами, пользующимися им без законных оснований;

- по искам членов садоводческого товарищества об освобождении земельного участка лицами, не имеющими права на пользование им;

- о возмещении убытков, причиненных уничтожением, порчей или повреждением насаждений и посевов на земельном участке;

- по искам о необоснованном исключении из членов садоводческого товарищества, по искам лиц, не являющихся членами садоводческого товарищества, о возмещении расходов, понесенных ими в связи с вложением труда и средств на постройку, ремонт садового дома и других строений, на обработку земельного участка, приобретение плодово-ягодных насаждений;

- по спорам наследников умершего члена садоводческого товарищества и членов его семьи, имеющих право в соответствии с законодательством и уставом на дальнейшее пользование земельным участком, о защите нарушенного или оспариваемого преимущественного права на вступление в члены товарищества.

К этому перечню можно добавить также: споры об отмене государственной регистрации права на земельный участок или сделки с ним (ст. 2 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество); споры об установлении сервитутов на земельные участки (ст. 23 ЗК, ст. 274 ГК); споры об обращении взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК, ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>), споры о признании права собственности на самовольную постройку при условии предоставления в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку (ст. 222 ГК) и т.д.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; Ст. 42; 2006. N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 27. Ст. 3213.

По первой инстанции дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества (включая земельные участки), а также дела об определении порядка пользования земельными участками рассматривают мировые судьи (ст. 23 ГПК, ст. 3 Федерального закона от 17 декабря 1998 г. N 188-ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" <1>). В субъектах РФ, где не назначены (не избраны) на должность мировые судьи, указанные дела продолжают рассматриваться судьями районных (городских, межмуниципальных) судов.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 51. Ст. 6270; 2004. N 25. Ст. 2481; N 35. Ст. 3607; N 49. Ст. 4841; Ст. 4843; 2005. N 8. Ст. 604; N 15. Ст. 1278; 2006. N 11. Ст. 1147; 2007. N 10. Ст. 1151.

Иски об установлении порядка пользования земельным участком подсудны исключительно суду по месту нахождения земельного участка. Указанная подсудность не может быть изменена соглашением сторон по делу.

Согласно совместному Постановлению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" <1>, арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам, возникающим из гражданских, административных и иных (включая земельные) правоотношений:

--------------------------------
<1> БВС РФ. 1992. N 11.

- между юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющими статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке (в том числе главами крестьянского (фермерского) хозяйства);

- между Российской Федерацией и субъектами РФ, а равно между субъектами РФ.

Практика рассмотрения земельных споров арбитражными судами обобщена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1>.

--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.

2. Согласно п. 2 ст. 64 ЗК до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Форма договора о передаче спора на рассмотрение третейского суда только письменная. Состав суда определяется по усмотрению сторон: либо в количестве нескольких судей, избранных в одинаковом числе каждой стороной, и одного по общему избранию, либо третейским судьей становится лицо, кандидатура которого устраивает все стороны спора. Законодательством предусматриваются особое содержание третейской записи (договора о передаче спора на рассмотрение третейского суда), специальные требования к членам третейского суда, перечень оснований для перемены судьи в споре. Третейский суд не связан правилами гражданского судопроизводства, однако он не может решать дела, не выслушав объяснений сторон, кроме случаев, когда сторона уклоняется от явки в суд для дачи объяснений. Решение выбранного сторонами третейского суда принимается большинством голосов третейских судей. Если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда окончательно, то в течение трех месяцев оно может быть оспорено в компетентный суд общей юрисдикции либо арбитражный суд согласно АПК или ГПК. Решение третейского суда отменяется в случаях, например, неподведомственности дела третейскому суду, неуведомления стороны о составе, времени и месте заседания третейского суда, нарушении Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" <1>, иных законов или основополагающих принципов российского права и т.п.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

Решение третейского суда исполняется добровольно в порядке и в сроки, установленные в решении; если срок не установлен, решение исполняется немедленно. Если решение третейского суда не исполняется, то оно подлежит исполнению по правилам исполнительного производства, т.е. на основе выданного компетентным судом исполнительного листа на принудительное исполнение решения.

Комментарии и консультации юристов по ст 64 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 64 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.