Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Комментарий к статье 70 ЗК РФ

Комментируемая статья имеет бланкетный характер и изящно отсылает нас к Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости". Однако применительно к земельному участку как объекту недвижимости следует учитывать нормы и Федерального закона "О землеустройстве". Земельный участок как объект недвижимости имеет свои особенности, и при организации государственного учета они должны учитываться. Однако общий процедурный порядок установлен Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В целях комментируемой статьи под кадастровым учетом земельных участков следует понимать постановку на учет земельных участков в связи с образованием земельных участков, в т.ч. путем раздела, выдела, объединения и перераспределения земельных участков, а также прекращением его существования.

Процедура кадастрового учета земельных участков (общий порядок).

1. Постановка на учет и снятие с учета земельных участков осуществляются на основании заявления о кадастровом учете. Форма заявления установлена Приказом Минэкономразвития РФ от 30 сентября 2011 г. N 529 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества".

2. Постановка на учет земельных участков, учет его изменений, учет части земельного участка или снятие его с учета осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя. Срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В случае представления заявления о кадастровом учете либо заявления об учете адреса правообладателя через многофункциональный центр срок исчисляется со дня передачи многофункциональным центром соответствующего заявления в орган кадастрового учета.

3. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном кадастровом номере соответствующему земельному участку (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о соответствующем земельном участке (при учете изменений земельного участка, учете части земельного участка или учете адреса правообладателя);

3) сведений о прекращении существования земельного участка (при снятии с учета объекта недвижимости).

4. С заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться собственники земельных участков (далее также - заявители) или их представители, с некоторыми исключениями, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

5. Заявление о кадастровом учете (далее также - заявление) и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо направляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. Заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа.

В случае расположения объекта недвижимости в нескольких кадастровых округах заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр в любом из таких кадастровых округов. В случае представления заявления и необходимых для кадастрового учета документов через многофункциональный центр работник многофункционального центра, принявший заявление и указанные документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и указанных документов.

В случае личного обращения в орган кадастрового учета непосредственно или через многофункциональный центр физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность (паспорт), а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Заявление, которое представляется через многофункциональный центр, подписывается заявителем или его представителем в присутствии работника многофункционального центра. Заявление и необходимые для кадастрового учета документы также могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в Порядке, установленном Минэкономразвития РФ (см. Приказ Минэкономразвития РФ от 28.12.2009 N 555 "О порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости").

6. Межевой план, технический план и подтверждающий прекращение существования земельного участка объекта акт обследования направляются в орган кадастрового учета в форме электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

7. Необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учета документами при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка являются:

а) межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке <604>;

--------------------------------
<604> См. Приказ Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (вместе с Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).

б) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

в) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок;

г) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на земельный участок либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя;

д) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;

е) копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка;

ж) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

з) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).

Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные ч. 4 ст. 24 Закона N 221-ФЗ.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Закона N 221-ФЗ особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Орган кадастрового учета снимает с учета часть земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с ч. 9 ст. 47 Закона N 221-ФЗ, в случае снятия с учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с прекращением их существования.

3. Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона N 221-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

Если при постановке на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки), и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о смежных с ним земельных участках, орган кадастрового учета одновременно с осуществлением кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади таких смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. В случае, если площадь земельного участка, границы которого уточняются в ходе кадастровых работ, соответствует утвержденным в соответствии с земельным законодательством нормам отвода земель и на этом земельном участке находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие правообладателю этого земельного участка, местоположение границ земельных участков считается согласованным в случаях, указанных в ст. 40 Закона N 221-ФЗ.

Особенности кадастрового учета искусственного земельного участка.

1. Для постановки на учет искусственно созданного земельного участка в орган кадастрового учета представляются заявление о кадастровом учете искусственного земельного участка и следующие необходимые для кадастрового учета документы:

1) межевой план искусственного земельного участка;

2) документация по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка;

3) копия разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию;

4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя лица, имеющего право на обращение с заявлением о кадастровом учете (если с данным заявлением обращается представитель такого лица);

5) копия решения о создании искусственного земельного участка.

Для постановки на учет искусственно созданного земельного участка требовать иные документы, за исключением вышеуказанных документов, не допускается. В срок не более чем пять рабочих дней со дня завершения кадастрового учета искусственно созданного земельного участка орган кадастрового учета предоставляет кадастровую выписку об искусственно созданном земельном участке в орган, выдавший разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте.

Случаи приостановления осуществления кадастрового учета земельного участка.

В первом случае, если одна из границ образуемого земельного участка пересекает границу территориальной зоны, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границы такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, или если образуемый земельный участок предназначен для размещения линейных объектов, а также в иных случаях, установленных федеральным законом.

Во втором случае, если одна из границ земельного участка пересекает границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта, за исключением случая, если органом кадастрового учета выявлена воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования и (или) границ населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в осуществлении кадастрового учета. Законодатель устанавливает несколько случаев, когда возможен отказ в осуществлении кадастрового учета, а именно:

1) с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

2) истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

3) межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

4) ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

3. Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

1) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;

2) такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;

3) в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ в орган кадастрового учета поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;

4) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, больше площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на пять процентов;

5) граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено Законом N 221-ФЗ.

При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:

1) в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;

2) при уточнении указанных границ нарушен установленный Законом N 221-ФЗ порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с Законом N 221-ФЗ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка также в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Закона N 221-ФЗ особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Другой комментарий к статье 70 Земельного Кодекса РФ

С принятием Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков с 1 марта 2008 года должен осуществляться в порядке, установленном данным Законом.

Согласно статье 13 указанного Закона, государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

При этом реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.

В отличие от положений ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ст. 13 "Состав документов государственного земельного кадастра"), в государственном кадастре недвижимости не выделены основные, производные и вспомогательные документы. В то же время в состав государственного кадастра объектов недвижимости включаются документы, сходные с теми, что были предусмотрены законодательством для ведения государственного земельного кадастра.

Напомним, что ст. 13 ФЗ "О государственном земельном кадастре" определено, что к основным документам государственного земельного кадастра были отнесены: Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Той же статьей ФЗ "О государственном земельном кадастре" к вспомогательным документам государственного земельного кадастра были отнесены книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. К производным документам государственного земельного кадастра отнесены, в свою очередь, документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

Исходя из статьи 16 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 указанного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости сведений (учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 10 части 2 статьи 7 того же Федерального закона (учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 данного Федерального закона (учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов (необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Кадастровый учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7 - 17 части 2 статьи 7 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости сведений осуществляется также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Таким образом, в качестве основания осуществления кадастрового учета объекта недвижимости определены действия по образованию и созданию такого объекта. Существенная разница между терминами "образование" и "создание" в данном случае отсутствует. С правовой точки зрения речь идет о юридически обоснованных способах возникновения объектов недвижимости как особых объектах правовых отношений. В то же время в праве чаще ведется речь об образовании земельных участков и создании объектов капитального строительства - зданий, строений и сооружений. Недвижимое имущество, чтобы быть объектом кадастрового учета, как правило, должно быть создано (образовано) как материальный объект по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством. Так, возведение объектов капитального строительства должно осуществляться с соблюдением требований, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в области строительства. Определенные требования по образованию земельного участка установлены законодательством о землеустройстве (Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"), кроме того, настоящим Федеральным законом установлены положения о содержании и порядке подготовки межевого плана земельного участка. Но постановка на кадастровый учет может быть осуществлена и в отношении фактически существующих объектов недвижимости, происхождение которых не выяснено либо создание которых не соответствует требованиям законодательства. По сути дела, право учитывает различные жизненные обстоятельства, которые рассматриваются как юридические факты, в результате которых возникло то или иное недвижимое имущество. Но одного юридического факта возникновения недвижимости для постановки на кадастровый учет недостаточно, поскольку при постановке объекта на кадастровый учет заявителем должны быть предъявлены доказательства правомерности владения им. В том числе и поэтому статьей 22 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости в перечне документов, обязательных для предъявления в целях постановки объекта на кадастровый учет, указаны такие документы, как копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости, а также копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя.

Правомерность владения признается или восстанавливается в зависимости от конкретных юридических обстоятельств. Например, статьей 222 ГК Российской Федерации установлены основания и процедуры признания прав лица на самовольную постройку. Согласно указанной статье ГК Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, в случае признания судом права собственности на самовольную постройку в кадастровые органы должна быть представлена копия судебного решения. Признание права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке осуществляется в связи с реализацией норм Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Согласно нормам этого Закона создание (строительство) объектов недвижимости, имеющих, как иногда говорят, потребительское значение (садовые, дачные дома, гаражи, индивидуальные жилые дома), подтверждается:

- для объекта индивидуального жилищного строительства - техническим паспортом и разрешением органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию или, в случае если такой объект является объектом незавершенного строительства, - разрешением на строительство или декларацией о таком объекте недвижимости;

- для гаража или иного объекта недвижимого имущества, расположенного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) - декларацией о таком объекте недвижимого имущества.

Поскольку этот вопрос Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости специально не решает, считаем, что данные документы могут быть представлены не только для государственной регистрации права собственности на перечисленные объекты, но и для постановки этих объектов на кадастровый учет.

Комментарии и консультации юристов по ст 70 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 70 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.