Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

2. Пункт утратил силу с 5 января 2005 года Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ.

3. Пункт утратил силу с 5 января 2005 года Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ.

4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.(Пункт в редакции, введенной в действие с 8 августа 2005 года Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 111-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2013 года Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 185-ФЗ.

5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Комментарий к статье 79 ЗК РФ

В п. 1 комментируемой статьи раскрывается состав сельскохозяйственных угодий, включающий пять подвидов разрешенного использования. Законодатель в данном случае не проявил какой-либо оригинальности и возвел в ранг нормы расшифровку экспликации земель из стандартного проекта землеустройства (перераспределения) реорганизуемого колхоза (совхоза) 1992 - 1995 гг., изменив только первоначальный порядок следования подвидов (пашня, многолетние насаждения, залежи, сенокосы, пастбища, лесные площади, кустарники, болота, под водой, нарушенные земли).

Комментируемая статья, несмотря на свой заголовок, на самом деле не раскрывает все особенности использования сельскохозяйственных угодий, используя в п. 1 юридически бессодержательное выражение "приоритет в использовании", а в п. 4, говоря об особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях, предусматривает, что они могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Пункт 4 ст. 79 наделяет субъекты РФ правом составления перечней особо ценных угодий, использование которых для других целей не допускается. На самом деле речь в данном случае идет не просто об угодьях, а о конкретных земельных участках не обязательно с определенными на местности границами, так как при выделе земельных участков в счет земельных долей кадастровыми инженерами используется в основном картометрический способ определения местоположения границ. Перечень особо ценных земельных участков утверждается главой субъекта РФ и опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Правовой режим особо ценных угодий заключается прежде всего в невозможности изменения вида разрешенного использования. Однако до настоящего времени федеральным законодателем и не разработаны и не рекомендованы для повсеместного применения принципы хозяйственного использования особо ценных угодий, возможности использования пашни, например, для сенокосов или пастбищ, ответственность за неиспользование таких угодий. Вне всякого сомнения, правило пункта 4 ст. 79 ЗК РФ только частично разрешило вопрос об особо ценных угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Правило пункта 5 комментируемой статьи - порядок использования земельных долей - и вовсе выходит за рамки особенностей использования сельскохозяйственных угодий. Оборот земельных долей не связан непосредственно с "использованием" сельскохозяйственных угодий, он имеет самостоятельный характер. В процессе этого оборота происходит всего лишь смена собственника долей <632>. С точки зрения законодательной техники, обособленность оборота земельных долей также подчеркивается включением правил о них в отдельную главу III (ст. ст. 12, 12.1, 13, 13.1, 14) Закона N 101-ФЗ.

--------------------------------
<632> См.: Столяров В.М. Организационно-экономический механизм консолидации и организации использования земельных долей (на примере Владимирской области). Дис. . канд. экон. наук. М., 2013. С. 39 - 46.

Другой комментарий к статье 79 Земельного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья в п. 1 определяет понятие и состав сельскохозяйственных угодий как лучших плодородных земель, а также провозглашает их особый статус среди земель сельскохозяйственного назначения: они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья в принципе должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. При этом новая концепция обеспечения приоритета сохранения особо ценных земель состоит в ограничении и запрещении не изъятия таких земель, а перевода их в иные категории, соответственно ФЗ о переводе земель из одной категории в другую признаны утратившими силу п. п. 2 и 3 комментируемой статьи, касавшиеся изъятия сельскохозяйственных угодий и предоставления их для несельскохозяйственных нужд.

Те исключительные случаи, когда допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, установлены ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Это случаи, связанные:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2 - 3. Пункты 2 - 3 признаны утратившими силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

4. Отнесение угодий к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям производится субъектами РФ с учетом наличия и состояния сельскохозяйственных угодий в данной конкретной республике, крае, области. В комментируемой статье приводятся лишь основные виды или признаки таких особо ценных угодий, которые могут служить ориентиром для принятия решения субъектом РФ.

Например, в соответствии с Законом Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" <1> (п. 3 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

--------------------------------
<1> Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. 26 июня.

- сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;

- сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

- искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Частью 2 ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую к землям сельскохозяйственного назначения, для которых установлены особо жесткие ограничения на перевод в иные категории, кроме особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных субъектами РФ в соответствующие перечни, отнесены также угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). То есть, если даже в том или ином субъекте РФ такие сельскохозяйственные угодья не включены в перечень или установлен более высокий процент необходимого превышения среднего уровня кадастровой стоимости, будет действовать норма Федерального закона. В приведенном выше Законе Московской области установленное превышение (10%) существенно ниже (что можно было бы даже рассматривать как несоответствие нормам комментируемой статьи, в которой говорится о существенном превышении средней кадастровой стоимости, если бы не особые условия Подмосковного региона) - следовательно, норма регионального Закона перекрывает в данном случае норму ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

Однако нельзя не отметить и коллизию норм п. 4 комментируемой статьи и ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

В первом случае указано, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для других целей не допускается. Поскольку использование угодий в несельскохозяйственных целях по закону невозможно без перевода земельных участков в иную категорию земель, можно сделать вывод, что речь идет о недопущении перевода указанных земель в иную категорию. В ФЗ о переводе земель из одной категории в другую (ч. 2 ст. 7) установлено, что перевод названных выше особо ценных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 этого Закона, т.е. случаев, связанных:

- с установлением или изменением черты населенных пунктов;

- со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

- с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

- с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

С одной стороны, поскольку в ФЗ о переводе земель из одной категории в другую со всей определенностью сказано именно о переводе особо ценных сельскохозяйственных угодий, а в ЗК приводится более расплывчатая формулировка об использовании таких угодий для других целей, то при решении вопросов о переводе сельскохозяйственных угодий в иные, кроме земель сельскохозяйственного назначения, категории следует руководствоваться ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. С другой стороны, ЗК по своему уровню выше других земельных федеральных законов; согласно п. 1 ст. 2 ЗК нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК.

Упоминавшийся выше Закон Московской области своей нормой разрешил данную коллизию, установив, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается, за исключением случаев, установленных ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

5. В п. 5 комментируемой статьи говорится об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В период проведения земельной реформы начала 90-х годов земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.

Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности, в качестве самостоятельных земельных участков, не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако в силу разрозненности и противоречивости нормативных актов, принимавшихся на первом этапе реформы, недостаточной разъяснительной работы и низкой правовой культуры на селе практически нигде в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Участники должны быть уведомлены о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Собрание правомочно, если на нем присутствуют участники, составляющие не менее 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.

В случае если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством. К тем договорам, которые к концу января 2009 г. окажутся не соответствующими установленным нормам, будут применяться правила о договоре доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 - 1026 ГК).

Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом; согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.

В том случае, если общим собранием участников долевой собственности не утверждены границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Если в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Комментарии и консультации юристов по ст 79 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 79 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.