Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.Абзац утратил силу - Федеральный закон от 4 марта 2013 года N 21-ФЗ.Абзац девятый предыдущей редакции с 8 декабря 2007 года считается абзацем десятым настоящей редакции - Федеральный закон от 30 октября 2007 года N 240-ФЗ.____________________________________________________________________
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
2. Категория земель указывается в:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Комментарий к статье 8 ЗК РФ

Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую относится к полномочиям органов государственной власти соответствующей компетенции.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <67> отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий земель является обязательным. В п. 2 комментируемой статьи ЗК РФ содержится перечень документов, в которых может быть указана категория земель (акты органов публичной власти о предоставлении земельных участков; договоры, предметом которых являются земельные участки; государственный кадастр недвижимости; документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иные документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации).

--------------------------------
<67> СЗ РФ. 2004. N 52 (часть 1). Ст. 5276.

Очевидно, что задача первоначального установления категории земель на данный момент уже не является первоочередной и актуальной. В этой связи на первый план выступает задача организационно-правового сопровождения перевода земель из одной категории в другую.

При определении органа, компетентного принимать решение о переводе земель из одной категории в другую, законодатель в качестве дифференцирующего критерия выбрал собственность земель, в отношении которых планируется смена категории.

Принятие решения о переводе земель, находящихся в федеральной собственности, из одной категории в другую относится к полномочиям Правительства Российской Федерации. Решения об изменении категории земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, принимаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, такие решения принимаются органами местного самоуправления.

Земельное право и земельная политика исходят из необходимости сохранения земель сельскохозяйственного назначения как незаменимого и трудно восстановимого компонента природной среды и средства производства в сельском хозяйстве. Поэтому решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения, находящихся муниципальной и частной собственности, принимается вышестоящим органом публичной власти (органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации).

В отношении земель, находящихся в государственной собственности, существует проблема установления компетентного органа, которая возникла в связи с незавершенностью процесса разграничения федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации. В соответствии со ст. 15 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд, а также земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В иных случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В комментируемой статье особо оговаривается, что перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ (ст. 84) и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <68>).

--------------------------------
<68> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 17.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

К числу иных федеральных законов могут быть отнесены, например, уже упоминавшийся ГрК РФ, Федеральные законы от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ "Об охране озера Байкал" <69> (ст. 11), от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <70> (ст. 14), от 28 сентября 2010 года N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково" <71> (ст. 3) и т.д.

--------------------------------
<69> СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2220.
<70> СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.
<71> СЗ РФ. 2010. N 40. Ст. 4970.

В качестве примеров нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации приведем Областной закон Ленинградской области от 22 июня 2005 года N 51-оз "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области" <72>, Постановление правительства Белгородской области от 13 октября 2006 года N 216-пп "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую на территории Белгородской области" <73>, Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 октября 2006 года N 523 "Об утверждении формы ходатайства о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и состава прилагаемых к нему документов" <74> и т.д.

--------------------------------
<72> Вестник Законодательного собрания Ленинградской области. Вып. 7. 26.09.2005.
<73> Белгородские известия. 31.10.2006. N 180.
<74> Сборник постановлений и распоряжений Кабинета Министров Республики Татарстан и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. 08.11.2006. N 41 - 42. Ст. 1061.

В соответствии с п. 3 комментируемой статьи нарушение установленного ЗК РФ, иными федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Судебная практика предоставляет многочисленные примеры принятия решений о признании недействительными актов о переводе земель из одной категории в другую по причине нарушения установленного законодательством порядка перевода земель из одной категории в другую. Акты публичных органов власти могут быть признаны недействительными, например, по причине отсутствия у принявшего органа соответствующих полномочий (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 по делу N А01-755/2010, Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2010 N Ф09-6071/10-С1 по делу N А07-22689/2009), невыполнения требований, предусмотренных процедурой, представления необходимых документов, доказательств (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 N Ф03-232/2011 по делу N А51-5855/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.10.2010 по делу N А03-5846/2009) и т.д.

Другой комментарий к статье 8 Земельного Кодекса РФ

1. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным (ч. 1 ст. 14 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую).

Поскольку к настоящему времени практически все земельные участки уже отнесены к той или иной категории земель, то с практической точки зрения особо важное значение имеет осуществление перевода земель из одной категории в другую, тем более что в реальной жизни необходимость такого перевода возникает постоянно, прежде всего в связи с необходимостью осуществления нового жилищного и промышленного строительства, проведения дорог и коммуникаций. Поэтому законодательство детально регулирует основания и порядок перевода земель из одной категории в другую: в комментируемой статье зафиксированы органы, уполномоченные принимать решения о таком переводе, а непосредственно порядок перевода и особенности перевода земельных участков из отдельных категорий земель установлены ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. В частности, этим Законом регламентированы состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, порядок рассмотрения ходатайств о таком переводе, основания отказа в переводе, порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия этих участков для государственных или муниципальных нужд.

В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Однако что касается государственной собственности, то, как известно, процесс ее разграничения на федеральную собственность и собственность субъектов РФ не закончен. Поэтому ст. 15 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

Как можно заметить при изучении текста п. 1 комментируемой статьи, для перевода в другую категорию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения требуется решение органов более высокого ранга, чем в случаях перевода участков из земель других категорий. Это один из способов обеспечения приоритета сельскохозяйственных земель и их охраны, в том числе путем недопущения вывода их без достаточных на то оснований из аграрного производства. ФЗ о переводе земель из одной категории в другую (ст. 7), в свою очередь, установлен перечень тех исключительных случаев, когда допускается перевод сельскохозяйственных угодий (т.е. лучших, продуктивных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения) в иные категории.

Абзац относительно земель населенных пунктов в п. 1 комментируемой статьи введен ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс, соответствующие изменения внесены и в ч. 1 ст. 8 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Таким образом, подчеркивается, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. (О порядке установления или изменения границ населенных пунктов см. комментарий к ст. 84 Кодекса.)

Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.

Такой вывод подтверждается и нормой ст. 1 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, согласно которой правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется ЗК, данным Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Упомянутый Федеральный закон закрепляет и конкретные вопросы, которые отнесены к сфере регулирования субъектов РФ, - например, органами государственной власти субъектов РФ устанавливаются содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации).

2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи ФЗ о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.

Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их, по заявлениям правообладателей земельных участков, вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае наличия противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Порядок отнесения земель к той или иной категории аналогичен порядку, установленному для перевода земель из одной категории в другую: заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Сведения, которые должно содержать такое ходатайство, и состав прилагаемых к нему документов установлены ст. 2 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (или, соответственно, об отнесении земель к определенной категории) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, - Правительством РФ;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Хотя в названном Федеральном законе ничего на сей счет не сказано, но представляется, что в отнесении земельного участка к категории земель вообще не может быть отказано, так как каждый земельный участок должен принадлежать к какой-либо категории земель. Однако заявителю может быть отказано в отнесении земельного участка именно к той категории, на которую он указывает (например, если заявитель ведет личное подсобное хозяйство на земельном участке, находящемся при его индивидуальном жилом доме в поселке, и считает, что участок должен быть отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, в то время как по закону это земли населенных пунктов).

Основаниями же отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть только следующие случаи:

1) установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

ФЗ о переводе земель из одной категории в другую установлено, что сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение 30 дней бесплатно вносятся в документы государственного кадастра недвижимости по заявлению правообладателя земельного участка.

Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель осуществляется в установленном ст. 21 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

3. Норма п. 3 комментируемой статьи включает два важных момента: во-первых, еще раз подчеркивается, что порядок перевода земель устанавливается только федеральным законодательством, во-вторых, устанавливается, что недействительность актов об отнесении земель к категориям или о переводе их из одной категории в другую может быть результатом не только неверного решения по существу вопроса, нарушения "материального" законодательства, но и нарушения установленной законом процедуры перевода земель.

Комментарии и консультации юристов по ст 8 ЗК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 8 ЗК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.